Immobilien Zeitung 36 vom 04.09.2025 Seite 24
FOKUS LOGISTIK
Die Zollpolitik ist Fluch und Chance
Welthandel. Handelskonflikte und willkürlich erhobene Zölle verunsichern Nutzer und Investoren. Die geopolitischen Spannungen könnten langfristig aber auch die Warenströme und Standortpräferenzen verändern. Deutschland könnte davon profitieren.
15, 50 oder 150? Wie viel Prozent Zoll darf es heute sein? Oder wird die Schonfrist doch nochmal verlängert? „Die Zollpolitik der US-Regierung hat natürlich einen starken Einfluss auf den globalen Handel und damit auch auf die Logistik“, sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest- Gruppe. „Gerade im Automobil- und Maschinenbausegment sind die USA ein wichtiger Absatzmarkt für Deutschland.“
Gestörte Lieferketten können teuer werden. Wenn Wege blockiert und unterbrochen werden oder ganz wegfallen, müssen schnell Alternativen gefunden und finanziert werden. Denn stillstehende Bänder in den Fabriken führen zu Produktivitätseinbußen, höheren Kosten, Umsatzrückgängen sowie Reputationsverlusten. Bis jetzt aber seien die Unternehmen und Logistiker eher in Habachtstellung, da die aktuelle Situation keinerlei Planungssicherheit biete, meint Neumeier. „Sollten die höheren Zölle der US-Regierung jedoch auch für die Europäische Union in Kraft treten, müssten sich auch Produktionen, Lieferketten und natürlich die Logistikimmobilienwirtschaft darauf einstellen.“ Aber bereits zur Pandemiezeit habe sich die Logistik als sehr flexibel erwiesen. „So wurden beispielsweise aufgrund der Unterbrechungen der globalen Lieferketten deutschlandweit Pufferlager aufgebaut“, erzählt Neumeier.
Der Druck auf die Lieferketten habe bisher noch nicht spürbar zugenommen, heißt es in einem Bericht des Immobilieninvestors AEW vom Mai. Das könnte sich aber ändern, wenn die Warenströme umgeleitet werden müssten. Die Nachfrage nach Containern und Kapazitäten der Häfen würde dann steigen. Die Unternehmen würden zudem ihre Strategie ändern und die Produktion von Just- in-Time zu Just-in-Case ändern. Das wiederum könnte eine höhere Nachfrage nach Logistikflächen nach sich ziehen, da mehr Komponenten und Waren direkt vor Ort gelagert werden müssen.
Der Logistikstandort Deutschland könne also kurz- und mittelfristig von geopolitischen Entwicklungen und der US-Zollpolitik profitieren, meint Moritz Heißenberg, Country Manager Germany bei Verdion. „Viele Unternehmen setzen derzeit auf Near- und Friendshoring, das heißt auf die Verlagerung von Lieferketten in politisch stabilere und verbündete Regionen.“ Deutschland könnte dabei als zentrale Drehscheibe in Europa mit einer gut ausgebauten Infrastruktur eine wichtige Rolle übernehmen, insbesondere als Lager-, Distributions- oder Umschlagstandort. Zudem könnten protektionistische Maßnahmen der USA, wie neue Zölle oder eine Buy- American-Politik, dazu führen, dass internationale Handelsströme stärker über die EU abgewickelt werden, betont Heißenberg. „Auch hier bietet Deutschland genügend Potenzial, sich als Umschlagpunkt für europäische und internationale Warenströme zu etablieren.“
Voraussetzung dafür sei aber, dass Investitionen in die Logistik- und Verkehrsinfrastruktur zielgerichtet umgesetzt werden. Das Sondervermögen der Bundesregierung könne hier wichtige Impulse setzen, vor allem mit Blick auf geopolitische Unsicherheiten wie den Russland-Ukraine-Krieg oder einen möglichen China- Taiwan-Konflikt. „Denn Unternehmen planen zunehmend strategisch und benötigen belastbare, moderne Logistikstrukturen“, erklärt Heißenberg.
Die Phase handelspolitischer Ungewissheit infolge der US- Zollpolitik habe deutliche Spuren auf dem deutschen Logistikmarkt hinterlassen, meint Karl Klaffke, Senior Consultant Research bei Savills. „Auch wenn die jüngste Einigung zwischen der EU und den USA ein wichtiges Signal darstellt, markiert sie noch keine Rückkehr zur handelspolitischen Stabilität früherer Jahre.“ Kurzfristige Marktreaktionen würden derzeit den Blick auf die tatsächlichen Auswirkungen der Vereinbarung trüben. „Um Kosten durch angekündigte Zölle zu umgehen, wurden vielerorts Waren vorzeitig eingeführt“, erklärt Klaffke. „Das erhöht kurzfristig die Lagerbestände und verdeckt die mittel- und langfristigen Effekte der Handelsstörungen und globalen Unsicherheit.“
Die Unsicherheit der vergangenen Monate führte dazu, dass viele Nutzer ihre Mietentscheidungen aufgeschoben haben. „Vermieter zeigten sich daher verhandlungsbereiter bei den Pachten, um langfristige Verträge zu sichern. Sollte sich die Situation im Handelskonflikt als stabil erweisen, ist mit Nachholeffekten zu rechnen“, sagt Klaffke. Darüber hinaus könnten strukturelle Veränderungen, wie die Diversifikation von Lieferketten oder eine Verlagerung chinesischer Überkapazitäten nach Europa, mittelfristig für zusätzliche Nachfrage nach Logistikflächen sorgen. Angesichts der Unwägbarkeiten sei auch auf dem Investmentmarkt Zurückhaltung zu beobachten (siehe „Auf die zweite Halbzeit kommt es an“, Seite 21 und 22).
Durch einen Zoll-Deal wie den zwischen den USA und Europa im Sommer könne zwar ein Handelskrieg abgewendet werden. „Doch die Vereinbarungen beinhalten signifikante Zollanhebungen und Sonderregelungen“, betont Christian Müller, Head of Strategy & Research bei Savills Investment Management. „Das belastet sowohl Konjunktur als auch Kapitalmärkte – und die Verlässlichkeit des Deals muss sich erst noch beweisen.“ Auch Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial Real Estate, verweist auf Aspekte zur Nachhaltigkeit des Abkommens: „Ob die Zölle dauerhaft bei 15% bleiben, ist offen. Die geopolitische Unsicherheit wird zur neuen Normalität. Unternehmen werden gezwungen, ihre Lieferbeziehungen neu zu justieren.“ In der Folge setzen Produzenten und Händler zunehmend auf regionale Netzwerke mit reduzierter Abhängigkeit von einzelnen Märkten. Das führe zu steigender Flächennachfrage an Knotenpunkten.
„Der jüngste Zolldeal mit den USA ist wahrscheinlich nur eine Interimslösung. Wir müssen uns auf eine neue Handelsrealität einstellen“, sagt auch Christian Goebel, Co-CEO von Manova Partners. „Es ist bemerkenswert, wie rasch sich einzelne Märkte, etwa Großbritannien, strategisch neu positionieren, um von der neuen Situation zu profitieren.“ Das Vereinigte Königreich entwickle sich zunehmend zum Bindeglied zwischen Europa und Amerika, was Standortentscheidungen beeinflussen könne. „Was wir erleben, ist eine geopolitisch getriebene Reorganisation globaler Handelsströme“, ergänzt Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management: „Das verändert auch die Rolle Europas als logistische Brücke zu den Mittelmeerhäfen und den osteuropäischen Märkten.“
Handelskonflikte zwingen Unternehmen zum Umdenken. „Warenströme werden umgelenkt, Abhängigkeiten reduziert, Lieferzeiten verkürzt – Europa rückt dabei stärker in den Fokus“, sagt Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Deutschland und Österreich. „Wir beobachten, dass sich produzierende Gewerbe durch Unsicherheiten wieder näher an ihren Absatzmärkten ansiedeln“, fährt Bohne fort und schlussfolgert: „Damit steigt auch die Nachfrage nach modernen Logistik- und Produktionsflächen in Europa.“ Wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen gewönnen an Bedeutung. „Diskussionen um Zölle und Handelsabkommen beeinflussen Investitionen, während etwa die expansive Fiskalpolitik in Deutschland konjunkturelle Impulse setzt. Unternehmen suchen verstärkt nach Stabilität und regionaler Resilienz“, erklärt Bohne.
Bei den Standortentscheidungen seien nicht nur Größe und Lage entscheidend, sondern auch der strategische Kontext im europäischen Versorgungsnetz. „Wir sehen ein wachsendes Interesse an Regionen mit stabilen politischen Rahmenbedingungen, multimodaler Infrastruktur sowie ausreichender Flächen- und Arbeitskräfteverfügbarkeit“, erklärt Fabio Kirchgeßner, Managing Director bei Panattoni. „Dass es in klassischen Logistikzentren eng wird, schafft Räume für neue Wirtschaftskorridore, in denen Projektentwickler Potenziale identifizieren – etwa entlang des Hansebelt oder in Mitteldeutschland.“ Großprojekte wie die Fehmarnbeltverbindung zwischen Deutschland und Dänemark würden diese Entwicklung vorantreiben. „Sie stärkt die Anbindung Skandinaviens an den zentraleuropäischen Binnenmarkt und die Attraktivität Norddeutschlands für logistikintensive Unternehmen“, betont Kirchgeßner.
Angesichts volatiler Märkte sei Resilienz ein zentrales Kriterium bei Standortentscheidungen. Produktions- und Lagerkapazitäten würden in Teilen nach Europa zurückverlagert, um die Versorgungssicherheit zu erhöhen. „Klassische A-Standorte mit guter Autobahnanbindung bleiben gefragt, doch auch gut angebundene periphere Regionen gewinnen an Bedeutung“, erläutert Bohne und fügt an: „Die Nutzerbedürfnisse haben sich verändert. Neben der Lage zählen Drittverwendbarkeit, Energieeffizienz und schnelle Umsetzbarkeit.“ Bohne geht davon aus, dass sich die Logistikachsen in Europa diversifizieren werden: „Kurze Wege, nachhaltige Lösungen und stabile Rahmenbedingungen werden die entscheidenden Standortvorteile sein.“ Für Entwickler, Investoren und Kommunen heiße das: heute handeln, statt morgen reagieren. Es gelte, die Weichen für resiliente, starke und zukunftsfähige Logistikstrukturen in Europa zu stellen.
Peter Dietz