Immobilien Zeitung 32 vom 06.08.2026 Seite 13
RECHT UND STEUERN
Einfaches Bauen ist auch ohne Gebäudetyp E rechtlich möglich
Bauvereinfachung. An einem Gesetz für einfacheres Bauen – auch bekannt als Gebäudetyp E – wird seit Jahren gearbeitet, ein neuer Entwurf soll bald vorliegen. Doch schon heute kann von den sogenannten anerkannten Regeln der Technik abgewichen werden. Auf einem Fachforum der Kanzlei Hecker Werner Himmelreich und Partner diskutierten Experten den Stand der Dinge. Anwalt Thomas Spiegels fasst die Ergebnisse zusammen.
Der Bundesgesetzgeber sieht den Gebäudetyp E, neben dem Bauturbo, als eines der wesentlichen Instrumente, um die Baukosten im Wohnungsbau zu reduzieren. Doch auch Jahre nach den ersten Vorschlägen fehlt die konkrete Umsetzung (siehe „Langes Warten auf ein Gesetz“, auf dieser Seite).
„Das Gebäudetyp E-Gesetz lässt weiter auf sich warten“, sagt Thomas Spiegels, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei der Kölner Kanzlei Hecker Werner Himmelreich. „Allerdings: Es ist gar nicht nötig, auf die Vorgaben des Gesetzes zu warten“, fügt er hinzu. Denn bauliche, also auch einfachere, Standards, so Spiegels, können zwischen Bauherren, Architekten und Bauunternehmen schon jetzt vereinbart werden. „Nötig ist eine klare Definition von dem, was gewollt ist, und eine hinreichende Aufklärung durch die Fachleute in Bezug auf die damit einhergehenden Abweichungen von geltenden Standards“, betont der Anwalt. „Parallel dazu sind die rechtlichen Spielräume, vor allem im Genehmigungsverfahren, im positiven Sinne auszuleuchten.“
Um den gegenwärtigen Diskussionsstand rund um den Gebäudetyp E darzustellen und um zu klären, was heute schon möglich ist, hatte die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen zusammen mit Hecker Werner Himmelreich und Partner Ende Mai 2026 ein Fachforum in den Kanzleiräumen am Kölner Sachsenring abgehalten. „Die Architektenkammer in Nordrhein-Westfalen will den Weg zur Entwicklung eines Gebäudetyp E proaktiv begleiten“, erläutert Spiegels. „Auch einfachere Standards bieten Raum für gutes Bauen. Gerade hier sind die Erfahrungen und Einschätzungen von Architekten in besonderem Maße gefragt.“
Gedacht war das Fachforum laut Spiegels nicht als reine Binnenveranstaltung für die Planerschaft, sondern als interdisziplinäres Labor für den Gebäudetyp E. Neben Vertretern aus Architektur und Ingenieurwesen, Bauunternehmen und Wohnungswirtschaft waren daher nahezu alle Gruppen vertreten, die für die Umsetzung des Gebäudetyps E maßgeblich sind, unter anderem aus Kammern und Ministerien, Finanzwirtschaft, Versicherungsbranche und Bauverwaltung.
Spiegels erinnert daran, dass Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) die geschuldete Leistung primär aus dem Vertrag herleitet, während der Ausführungsmaßstab durch die anerkannten Regeln der Technik definiert wird. Zivilrechtlich sei der Weg über eine präzise Beschaffenheitsvereinbarung aber grundsätzlich offen: Wenn die Parteien ein „einfaches“ Gebäude vereinbaren, das etwa bei Schallschutz, Ausstattung oder Komfort von marktüblichen Standards abweicht, könne dies die Mangelfreiheit definieren – sofern die Abweichung transparent und verständlich beschrieben ist. „Für deutsche Bauherren ist der Gedanke erst mal ungewohnt, nicht mehr nur die anerkannten Regeln der Technik als vertragliche Basis zu nehmen“, führt Spiegels aus. Viele beträten hier Neuland. „Aber damit eröffnet sich auch eine Chance für zeitgemäßere Gebäude. Die anerkannten Regeln der Technik blicken zwangsläufig immer nach hinten, nie nach vorn.“
Auch das öffentliche Recht lässt Abweichungen zu
Auf öffentlich-rechtlicher Seite verweist Spiegels beispielhaft auf § 88 BauO NRW. Der lässt Abweichungen von technischen Baubestimmungen ausdrücklich zu, sofern mit alternativen Lösungen das gleiche Sicherheitsniveau erreicht wird. Abweichungen von Planungs-, Bemessungs- oder Ausführungsregeln seien auch über andere Fachgesetze zulässig, wenn sie ingenieurtechnisch begründet und nachgewiesen werden. Das gesetzliche Sicherheitsniveau bildet dabei die Grenze dessen, was vertraglich noch zulässig ist. „Wir können zwar die Art des Bauens verändern, aber dürfen nicht von den zwingend gesetzlich geschützten Belangen abweichen“, betont Spiegels. „Insbesondere der Grundschutz für die Brand- und Standfestigkeit des Gebäudes muss erhalten bleiben.“
Der Gebäudetyp E ist weniger eine Frage neuer Normen als eine Frage der Vertragsgestaltung und der Dokumentation. Aus seiner früheren Tätigkeit bei einem großen Bauunternehmen weiß Spiegels, wie aufwendig eine solche Abweichungsdokumentation sein kann. Wer die Sollbeschaffenheit eines „einfachen“ Gebäudes jedoch klar genug beschreibt, Abweichungen von Regelstandards offenlegt und die Bauherrschaft umfassend aufklärt, kann bereits heute im Sinne des Gebäudetyps E planen – sofern öffentliche und private Baurechtslage mitspielen.
„Eine große Rolle bei der praktischen Umsetzung des einfachen Bauens im Genehmigungsverfahren kann die Typengenehmigung spielen“, sagt Spiegels. „Die Kommunen haben es darüber hinaus in der Hand, selbst beim Setzen von Standards mitzuwirken. Die Stadt Köln beispielsweise hat mit dem Programm Köln baut bezahlbar bereits gezeigt, was möglich ist.“
Ein großer Knackpunkt beim einfachen Bauen bleibt jedoch die Haftung und damit einhergehend die Versicherbarkeit. Denn anders als bei anderen freien Berufen endet ein erheblicher Teil der bei Architekten- und Ingenieurhaftpflichtversicherern gemeldeten Fälle vor Gericht. Auf dem Fachforum wies darauf Rainer-Karl Bock-Wehr hin, Leiter des Kompetenzcenters Firmen/Freie Berufe bei der HDI Versicherung. Für Planende stelle bewusstes Planen gegen die Regeln ohne Rücksprache mit dem Versicherer ein hohes Risiko dar. Gleichzeitig sei die Versicherungswirtschaft nicht per se gegen einfacheres Bauen, sofern alles sauber dokumentiert wird. Wünschenswert für die Versicherer wäre jedoch ein klar definierter Korridor typischer und fachlich durchdrungener Abweichungen mit eindeutigen versicherungsrechtlichen Leitplanken.
„Wer schon heute als Projektentwickler ins einfache Bauen von Wohnungen einsteigen möchte, sollte mit den richtigen Partnern anfangen“, resümiert Spiegels. „Und es erscheint für Mietwohnungen wesentlich einfacher zu realisieren als für Wohneinheiten im Einzelvertrieb.“ Zum einen neigten Privateigentümer dazu, eine höhere Ausstattung zu bevorzugen, zum anderen müsste der Entwickler in diesem Fall mit vielen einzelnen Parteien verhandeln. „Sich auf ein einfacheres Bauen zu einigen, erfordert in jedem Fall Durchhaltevermögen, den Mut, etwas Neues auszuprobieren, und eine gewisse Kompromissfähigkeit.“
Ulrich Schüppler
Das lange Warten auf ein Gesetz
Die Bezeichnung Gebäudetyp E wurde 2022 von der Bayerischen Architektenkammer vorgeschlagen, wobei das E als einfach, experimentell oder auch als effizient gelesen werden kann. Kern des Vorhabens ist, die Abweichung von den sogenannten anerkannten Regeln der Technik zu erleichtern. Allerdings bestehen teils unrichtige Vermutungen, was damit genau gemeint ist (siehe „DIN-Normen entfalten keine Rechtswirkung“, IZ 30/26). Das Bundesjustizministerium beziffert das Einsparpotenzial durch den Gebäudetyp E auf bis zu 8 Mrd. Euro jährlich.
Ein erster Entwurf für ein Gebäudetyp-E-Gesetz war am 6. November 2024 zwar beschlossen worden, kam aber wegen des Regierungswechsels nicht mehr ins Gesetzgebungsverfahren. Bei einem Ortstermin am 7. Juli 2026, bei dem ein Beispiel für einfaches Bauen besichtigt wurde, forderte nun ein Verbändebündnis von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig und Bundesbauministerin Verena Hubertz (beide SPD) die zügige Verankerung des Gebäudetyps E in ein Gesetz. Hubig sicherte zu, der neue Gesetzentwurf sei so gut wie fertig und werde bald vorgestellt. Ulrich Schüppler
Ulrich Schüppler